فصلنامه تحقیق و توسعه در حقوق تطبیقی

فصلنامه تحقیق و توسعه در حقوق تطبیقی

ضرورت بازنگری و اصلاح قانون الزام به ثبت در مورد وضعیت معاملات غیررسمی املاک بر پایه مطالعات تطبیقی؛ لزوم هماهنگی با نظام آلمانی-انگلیسی یا پیروی از مدل فرانسوی؟

نوع مقاله : مقاله علمی پژوهشی

نویسنده
محمدهادی جواهرکلام
استادیار گروه حقوق خصوصی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه علامه طباطبایی، تهران، ایران
10.22034/law.2025.2062034.1657
چکیده
در این پژوهش، ضرورت بازنگری و اصلاح قانون الزام به ثبت در مورد وضعیت حقوقی معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول از حیث بطلان یا عدم قابلیت استناد، با روش تحقیق توصیفی تحلیلی و با بررسی تطبیقی در کشورهای فرانسه، آلمان، انگلیس و سوئیس مطالعه شده است. پرسش اصلی این بود که در حقوق کشورهای پیشرفته اروپایی، چه رویکردهایی درباره معاملات عادی راجع به اموال غیرمنقول وجود دارد و قانونگذار ایران در قانون جدید از کدام مدل پیروی نموده و از جهت هنجاری، باید از کدام الگو بهره‌برداری کند و چه راهکارهایی را می‌توان به مقنن تجویز و توصیه نمود؟ مطالعه تطبیقی موضوع در حقوق کشورهای اروپایی نشان می‌دهد که قانونگذار ما از رویکرد کشورهای انگلیس، آلمان و سوئیس تبعیت کرده و معاملات ثبت‌نشده راجع به املاک را بی‌اعتبار می‌شمارد؛ در حالی که مدل فرانسوی و نظریه عدم قابلیت استناد معاملات ثبت‌نشده بهتر می‌تواند هدف و فلسفه وضع قانون و حمایت از اشخاص ثالث با حسن‌نیت و نیز حقوق قراردادی طرفین را تأمین نماید و با حقوق اسلامی هم سازگارتر است. افزون بر آن، در اِعمال قانون الزام به ثبت نسبت به معاملات گوناگونی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون جدید، بر ملکی به‌صورت عادی و رسمی و به‌گونۀ معارض انجام شده‌ یا در انتقال‌های رسمی مال غیرمنقول به اشخاص متعدد که معامله منشأ به دلیلی باطل اعلام شده، بحث و اختلاف بسیار است؛ به‌طوری که برخی از دادگاه‌ها با توجه به ظاهر قانون جدید، آن را نسبت به معاملات سابق قابل اجرا نمی‌دانند. در برابر، گروهی از محاکم تلاش می‌کنند در مسیر حفظ اعتبار اسناد رسمی و اجرای قانون الزام به ثبت حتی نسبت به قراردادهای منعقدشده قبلی گام بردارند. رویکرد اخیر با فلسفه وضع قانون و حمایت از اشخاص ثالث با حسن‌نیت، و به‌ویژه ماهیت تفسیری قانون جدید و بازگشت آن به همان رویکرد مقرر در مواد 22 و 46 تا 48 ق.ث.، سازگارتر است. با این حال، به‌منظور رفع ابهام‌ها و اختلاف‌نظرهای مربوط به قانون مزبور، پیشنهاد می‌شود که قانونگذار با اصلاح و بازنگری در مواد 1 و 10 قانون، ضمن پذیرش نظریه قابل استناد نبودن قراردادهای غیررسمی املاک در برابر معاملات رسمی، این حکم را در راستای مواد 22 و 46 تا 48 ق.ث. شامل قرارهای گذشته نیز بداند. تا آن زمان این امر بر عهده رویه قضایی است که در راستای ارتقای اعتبار اسناد رسمی حرکت نماید.
کلیدواژه‌ها
قانون الزام به ثبت
ثبت (انتشار) معامله نسبت به اموال غیرمنقول
بطلان
عدم قابلیت استناد
اشخاص ثالث
حسن‌نیت
تلف حکمی

موضوعات

  1. الف- منابع فارسی

    1. امامی، سیدحسن(1385). حقوق مدنی. ج1، چ26، تهران: اسلامیه.
    2. امینی، منصور(1382). «انتقال مالکیت در قراردادهای فروش در نظام‌های حقوقی آلمان فرانسه و ایران». تحقیقات حقوقی6(37): 153-173.
    3. امینی، منصور(1388). «نقش ثبت سند در بیع مال غیرمنقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران». تحقیقات حقوقی12(49): 211-238.
    4. بادینی، حسن و خسرو مومنی(1392). «رویکردی نو برای اثبات جریان قاعدۀ لاضرر در احکام عدمی در زمینۀ مسئولیت مدنی». مطالعات حقوق خصوصی43(3): 19-31.
    5. باریکلو، علی‌رضا(1394). حقوق قراردادها: عقود معین (1). تهران: میزان.
    6. بهرامی احمدی، حمید(1388). «آیا قاعدة لاضرر بر احکام عدمی حکومت دارد؟ (آیا قاعدة لاضرر اثبات حکم می‌کند؟)». پژوهش‌نامه حقوق اسلامی10(1): 5-29.
    7. جواهرکلام، محمدهادی و صمد حدادی اردکانی(1402). «معیارهای شناسایی تلف حکمی در حقوق اسلامی؛ با تحلیل ضابطه انتقال به ثالث با حسن‌نیت در رویه قضایی و طرح اصلاح قانون مدنی». پژوهشنامه حقوق اسلامی24(1): 109-138.
    8. جواهرکلام، محمدهادی و محسن علیجانی(1403). «تحلیل حقوقی و اقتصادی مفاد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول». دانشنامه حقوق اقتصادی31(26): 162-184.
    9. جواهرکلام، محمدهادی(1394الف). «بازپژوهی در مفهوم ضرر و ضرار و مفاد قاعده لاضرر و لاضرار». فقه اهل بیت(ع)81-82: 234-277.
    10. جواهرکلام، محمدهادی(1394ب). «بازاندیشی در معیار و قلمرو و ضانت اجرای قاعده لاضرر و لاضرار». فقه اهل بیت(ع)83: 101-142.
    11. جنیدی, لعیا و راضی, سپیده . (1403). کارکرد حقوق تطبیقی در حقوق خصوصی با مطالعه موردی وجه التزام. فصلنامه تحقیق و توسعه در حقوق تطبیقی, 7(23), 63-90. doi: 10.22034/law.2024.2028057.1332
    12. خدابخشی، عبدالله(1389). «تحلیلی دیگر از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک». مجله حقوقی دادگستری71: 9-39.
    13. خدابخشی، عبدالله(1397). «قابلیت استناد سند عادی در مقابل سند رسمی؛ رویه‌ی قضایی و راهکارها». تعالی حقوق4(1): 78-101.
    14. ره­پیک، حسن(1378). «مروری دوباره بر قاعده لاضرر و تاثیر آن بر ضرر متعهد». دیدگاه‌های حقوقی13و14: 35-43.
    15. ره‌پیک، حسن(1385). حقوق مدنی: حقوق قراردادها. تهران: خرسندی.
    16. ره‌پیک، حسن(1387). حقوق مدنی: عقود معین (1). تهران: خرسندی.
    17. شریفی، مصطفی؛ سیدمحمدتقی قبولی درافشان و محمدرضا علمی سولا(1398). «امکان‌سنجی تمسک به قاعده لاضرر به‌عنوان مبنای خیار «ما یَفسُدُ مِن یَوْمِه» (با تأکید بر شمولیت لاضرر بر امور عدمی)». مطالعات فقه اسلامی و مبانی حقوق13(40): 127-148.
    18. شمس، عبدالله(1386). آیین دادرسی مدنی. ج3، چ10، تهران: دراک.
    19. شهیدی، مهدی(1371-1372). «فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی». تحقیقات حقوقی11و12: 7-44.
    20. شهیدی، مهدی(1386). آثار قراردادها و تعهدات. چ3، تهران: مجد.
    21. شهیدی، مهدی(1388). تشکیل قراردادها و تعهدات. چ7، تهران: مجد.
    22. صفایی، سیدحسین(1404). قواعد عمومی قراردادها. چ42، تهران: میزان.
    23. قبولی درافشان، سیدمحمدتقی؛ مصطفی شریفی و محمدرضا علمی سولا(1400). «امکان سنجی تمسک به قاعده لاضرر به‌عنوان مبنای خیار غبن با تأکید بر شمولیت لاضرر در امور عدمی». تحقیقات حقوقی24(96): 187-203.
    24. کاتوزیان، ناصر (1383). اعمال حقوقی، قرارداد – ایقاع. چ9، تهران: شرکت انتشار.
    25. کاتوزیان، ناصر(1387)، عقود معین، ج1: معاملات معوض - عقود تملیکی. چ10، تهران: شرکت انتشار.
    26. کاتوزیان، ناصر(1388الف). قواعد عمومی قراردادها، ج1: مفهوم، انعقاد و اعتبار قرارداد. تهران: شرکت انتشار.
    27. کاتوزیان، ناصر(1388ب). قواعد عمومی قراردادها، ج3: آثار قرارداد. تهران: شرکت انتشار.
    28. کاتوزیان، ناصر(1389). حقوق انتقالی، تعارض قوانین در زمان. چ4، تهران: میزان.
    29. کاتوزیان، ناصر(1390). فلسفه حقوق، ج2: منابع حقوق. چ4، تهران: شرکت انتشار.
    30. کاتوزیان، ناصر(1395). مقدمه علم حقوق و مطالعه در نظام حقوقی ایران. چ107، تهران: شرکت انتشار.
    31. محقق داماد، سیدمصطفى(1406). قواعد فقه. ج2، تهران: نشر علوم اسلامى.
    32. مولودی، محمد و محمدهادی جواهرکلام(1402). قائم‌مقامی در قراردادها. چ2، تهران: شرکت انتشار.
    33. میرزانژاد جویباری، اکبر(1395). «درنگی پیرامون مواد 22، 46 ،47 و 48 قانون ثبت به بهانه نظریه جدید شورای نگهبان». فصلنامه رأی5 (14): 35-73.
    34. میرشکاری, عباس و زرگری, جمشید . (1403). اصل آینه در نظام ثبت زمین انگلستان و ایران. فصلنامه تحقیق و توسعه در حقوق تطبیقی, 7(24), 204-238. doi: 10.22034/law.2024.2026792.1328
    35. یثربی، سیدعلی‌محمد و جواد محمودی(1397). «اثبات حکم با قاعدۀ لاضرر». پژوهش‌های فقهی14(1): 105-125.

    ب- منابع عربی

    1. انصارى(شیخ)، مرتضى(1414). رسائل فقهیة. قم: کنگره جهانى‌بزرگداشت شیخ‌اعظم انصارى(ره).
    2. انصارى(شیخ)، مرتضى(1415). کتاب المکاسب. ج3، قم: کنگره جهانى‌بزرگداشت شیخ‌اعظم انصارى(ره).
    3. حسینی مراغى، سید میرعبدالفتاح(1417). العناوین الفقهیة. ج1، چ1، قم: دفتر انتشارات اسلامى.
    4. خویى، سیدابوالقاسم(1417). الهدایة فی الأصول. مقرر: حسن صافی اصفهانی. ج3، قم: مؤسسه صاحب الأمر(ع).
    5. رشتى، میرزاحبیب­الله(بی‌تا). کتاب الغصب. بی­جا: بی­نا.
    6. سیستانى، سیدعلى(1414). قاعدة لاضرر و لاضرار. قم: دفتر آیةالله سیستانى.
    7. شریعت‌مدار طهرانی، محمود(1381). «قاعدة لا ضرر و اثرها فی العدمیات». مطالعات اسلامی57: 175-206.
    8. صدر، سیدمحمدباقر(1417). بحوث فی علم الأصول. چ5، قم: مؤسسه دائرةالمعارف فقه اسلامى بر مذهب اهل بیت(ع).
    9. مکارم شیرازى، ناصر(1411). القواعد الفقهیة. ج1، چ3. قم: مدرسه امام امیرالمؤمنین(ع).
    10. نراقى، مولى‌احمد(1417). عوائد الأیام. قم: دفتر تبلیغات اسلامى.

    ج- منابع لاتین (فرانسوی و انگلیسی)

    1. Beale, H.(2017). Chitty on Contracts with Second Supplement. 35th London: Sweet & Maxwell.
    2. Beatson, J. & Others(2020). Anson's Law of Contract. 31st ‎ Oxford University Press.
    3. Ghestin, J. et B. Desché (1990). Traité des contrats, La vente. Paris: L.G.D.
    4. Ghestin, J.; C. Jamin, M. Billiau(1994). Traité de droit civil: Les effets du contrat. 2e éd., Paris: L.G.D.J.
    5. Grimaldi, M.(1998). Successions. 5e éd, Paris: Litec.
    6. Huet J.(1996). Traité de droit civil, Les principaux contrats spéciaux. Sous la direction de Jacques Ghestin, Paris: L.G.G.J.
    7. Malaurie, Ph.; L. Aynès, P-Y. Gautier(2016). Droit civil, Les contrats spéciaux. 8e éd., Paris: L.G.D.J.
    8. Mazeaud, H. L. J.(1998). Leçons de droit civil, obligations. T. 2, par chabas, 9e éd, montchrestien.
    9. McGhee, J. & Elliott, S.(2020). Snell's Equity. 34th, Thomson Reuters-Sweet & Maxwell.
    10. N.C. & Bigwood, R.A.(2017). Cheshire and Fifoot Law of Contract. Australia: LexisNexis Butterworths.
    11. Simler, Ph. et Ph. Delebecque(2000). Droit civil: Les sûretés - La publicité foncière Broché. Paris: Dalloz.
    12. Stone, R. & Devenney, J.(2015). The modern law of contract. 11th, London & New York: Routledge.
    13. Terré, F., Ph. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé(2019). Droit civil: Les obligations. 12e éd., Paris: Dalloz.
    14. Treitel, S.G.(2003). Treitel on the Law of Contract. 11th, Thomson: Sweet & Maxwell.
    15. Weill, A. et Terré, F.(1975). les obligations. 2e éd., Paris: Dalloz.